Starters sluiten vaak een annuïteiten- of lineaire hypotheek af en geen aflossingsvrije hypotheek, omdat de hypotheekrente voor een aflossingsvrije hypotheek voor hen niet aftrekbaar is. Bij doorstromers en oversluiters zien we vaak dat zij, naast een hypotheekdeel waarop wel afgelost wordt, een aflossingsvrij deel hebben. Vaak is de hypotheekrente op deze aflossingsvrije hypotheek wel aftrekbaar, omdat het aflossingsvrije deel afgesloten is voor 1 januari 2013 en het zogenaamde overgangsrecht van toepassing is. Maar ook zien we bij doorstromers en oversluiters dat die vaker voor een aflossingsvrij deel kiezen, zelfs als de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Er is meestal al behoorlijk wat overwaarde in de woning en met een vaak relatief klein deel aan een nieuw aflossingsvrij deel hebben ze lagere maandlasten dan wanneer ze dit extra deel via een annuïteitenhypotheek afsluiten.
De meeste geldverstrekkers rekenen een hogere rente voor oude hypotheekvormen, zoals de aflossingsvrije hypotheek. Die rente-opslag varieert van 0,1% tot 0,3%. Omdat de meeste mensen een combinatiehypotheek hebben, is het belangrijk om naar de totale hypotheeklasten te kijken. Niet alle geldverstrekkers rekenen een rente-opslag voor een aflossingsvrije hypotheek. Met name een aantal nieuwere geldverstrekkers rekenen geen extra rente-opslag. Dat zijn onder andere: Attens Hypotheken, BijBouwe, IQWoon, Merius Hypotheken, Munt Hypotheken, Syntrus Achmea en Venn Hypotheken. Geen rente-opslag kan je een paar honderd euro per jaar besparen.
Dat je een rente-opslag moet betalen voor een aflossingsvrije hypotheek is nog te rechtvaardigen. Het risico voor de geldverstrekker is bij een aflossingsvrije hypotheek groter dan bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Maar het is wel gek dat je bij veel geldverstrekkers ook een rente-opslag moet betalen bij een (bank-)spaarhypotheek, want het risico voor de geldverstrekker is daar gelijk aan die bij een annuïteitenhypotheek. Voor de bezitter van een (bank-)spaarhypotheek maakt het overigens niet zoveel uit. De hypotheekrente is namelijk aftrekbaar en de spaarpremie/spaarinleg niet, waardoor een hogere rente niet zoveel doet voor de netto maandlast. Het is vooral de schatkist die hier via de hypotheekrenteaftrek onder lijdt. De extra opbrengst voor geldverstrekkers door een hogere rente-opslag is eigenlijk een onterechte subsidie van de overheid die via een omweg (de klant) wordt binnengehaald.
Een rente-opslag voor oude hypotheekvormen is niet de meest voorkomende rente-opslag. Dat is namelijk de rente-opslag die je betaalt als je een hypotheek hebt zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Zonder die garantie is er een groter risico voor de geldverstrekker dat zij een deel van haar geld niet terugkrijgt als de klant in betalingsproblemen komt. Hoe hoger de hypotheek in verhouding staat tot de waarde van de woning, hoe hoger de rente-opslag.
Maar die rente-opslag kan ook dalen. Bijvoorbeeld als je aflost op je hypotheek. Omdat de meeste mensen een annuïteitenhypotheek hebben, daalt je rente-opslag daardoor sowieso in de tijd. Bij de meeste geldverstrekkers gaat dit automatisch, zodra je hypotheek in verhouding tot de oorspronkelijke waarde van de woning onder een bepaald percentage komt. Bijvoorbeeld 80%, maar dat verschilt per geldverstrekker.
Let op: er zijn een paar geldverstrekkers die dit nog niet automatisch doen en dit pas doen aan het einde van de rentevaste periode of op verzoek van de klant. Dat zijn onder andere: ABN AMRO Bank, BijBouwe, Argenta, BLG Wonen, Florius, ING Bank en SNS Bank. Dat betekent dat de rente bij aanvang bij een geldverstrekker misschien wel wat lager kan liggen, maar over de gehele looptijd gezien toch hoger kan uitvallen. Zeker omdat veel mensen tegenwoordig een lange rentevaste periode kiezen. Een extra reden om naar de totale hypotheeklasten te kijken en niet alleen naar het rentepercentage. Naast de daling van de rente-opslag dankzij aflossing op je hypotheek, kan de rente-opslag vaak ook dalen als je woning meer waard is geworden. En laat dat nu gelden voor veel mensen, omdat de huizenprijzen de laatste jaren fors gestegen zijn. Je zult dit wel moeten aantonen met een taxatierapport (en in een enkel geval mag dit ook met de WOZ-waarde). Neem contact op met je financieel adviseur, zodat die kan bepalen of je in aanmerking komt voor een lagere rente-opslag.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
